جعلت الأرقام الأخيرة للتضخم من خفض سعر الفائدة في سبتمبر يبدو أمرًا حتميًا على ما يبدو، على الرغم من أن نمو الأسعار لا يزال أعلى من المستهدف بنقطة مئوية واحدة، كما أن نمو أسعار المنتجين يضع القليل من الكبح على هذا اليقين. وقد صعّد الرئيس ترامب، في حملته لتخفيف السياسة النقدية، من انتقاداته لرئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول، حيث يتهمه الآن بـ "تدمير سوق الإسكان" و"الإضرار بصناعة الإسكان بشكل سيء للغاية". ومع ذلك، فإن هذا اللوم يتغاضى عن التصدعات الهيكلية الأعمق التي تمتد إلى ما هو أبعد من نطاق السياسة النقدية.

امتدت أزمة القدرة على تحمل التكاليف

معدلات الرهن العقاري الحالية بين 6.5٪ و 6.75٪ لفترة طويلة جدًا مما أدى إلى أزمة حادة في القدرة على تحمل التكاليف، مما دفع المدفوعات الشهرية على المنازل ذات الأسعار المتوسطة إلى 2,570 دولارًا، وهو الحد الأدنى الذي يتطلب دخلًا سنويًا قدره 126,700 دولار للتأهل. وقد أدى ذلك إلى انخفاض مبيعات المنازل القائمة إلى أدنى مستوى لها منذ 30 عامًا، حيث وصلت الأسعار الآن إلى خمسة أضعاف متوسط دخل الأسرة، وهو ما يتجاوز بكثير نسبة 3:1 المستدامة. وقد أدت حملة الاحتياطي الفيدرالي القوية لرفع أسعار الفائدة، والتي رفعت أسعار الفائدة من الصفر تقريبًا إلى 4.25-4.5%، إلى تجميد سوق الإسكان بشكل فعال، مما أدى إلى ما يسميه الاقتصاديون "الاقتصاد المقلوب"، حيث تخاطر الأدوات النقدية التقليدية بإحداث نتائج عكسية.

حتى مع الضغوط السياسية، من غير المرجح أن تؤدي تخفيضات أسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي إلى إنقاذ سوق الإسكان كما يتوقع ترامب والمشترون. ينبع هذا الانفصال من فارق بسيط للغاية: في حين أن الاحتياطي الفيدرالي يؤثر على أسعار الفائدة قصيرة الأجل، فإن معدلات الرهن العقاري تتبع عن كثب عوائد سندات الخزانة طويلة الأجل، والتي لا تزال مرتفعة بسبب العجز الفيدرالي والاقتراض الحكومي الكبير. ومما يزيد من تفاقم المشكلة، أن أكثر من 90% من مالكي المنازل الحاليين قد أقفلوا على قروض عقارية دون 6٪ خلال حقبة أسعار الفائدة المنخفضة، مما خلق تأثير "القيد الذهبي" الذي يخنق العرض حيث يرفض المالكون مقايضة أسعار الفائدة المواتية بالتكاليف المرتفعة اليوم. وفي ظل وجود عجز في المعروض من المساكن يقدر بنحو 3.8 مليون وحدة سكنية، يمكن أن يؤدي خفض أسعار الفائدة إلى تفاقم الطلب دون معالجة هذا النقص الأساسي، مما يجعل السياسة النقدية غير فعالة كحل مستقل.

جدران هيكلية خارج نطاق السيطرة النقدية

وتتأصل الأزمة أكثر بسبب قوى خارجة عن إشراف الاحتياطي الفيدرالي. فالتحوّلات الديموغرافية، بما في ذلك تأخر جيل طفرة المواليد في تقليص حجم العمالة وانخفاض الهجرة، تقلص القوى العاملة في قطاع البناء، حيث إن ثلث العمال من مواليد أجانب. وفي الوقت نفسه، تهدد الرسوم الجمركية المقترحة على مواد البناء بتضخيم تكاليف المنازل الجديدة بمقدار 10,900 دولار لكل وحدة سكنية. تتعارض هذه التحديات الهيكلية مع الواقع الذي يتجاهله خطاب ترامب: لا يمكن لأي خفض في أسعار الفائدة أن يحل القيود المتجذرة في ديناميكيات العمالة وخيارات السياسة وندرة المساكن المادية. ومع ذلك، قد يؤدي الإعفاء المقترح مؤخرًا من الأرباح الرأسمالية لمبيعات المنازل التي تصل أرباحها إلى 500 ألف دولار إلى تحرير بعض المعروض الذي كان مقفولاً في السابق لتجنب عقوبة مصلحة الضرائب.

تظهر إشارة معبرة في سوق الأخشاب، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 12% منذ أوائل أغسطس، وهو انخفاض يفسره البعض على أنه مؤشر ركود في قطاع البناء، الذي يدعم الطبقة المنخفضة إلى المتوسطة. وانخفضت أسعار العقود الآجلة من 678 دولارًا إلى 581 دولارًا لكل ألف قدم لوح، في حين انخفضت تصاريح البناء إلى أدنى مستوى لها في 29 شهرًا، مما يكشف عن ضعف خفي في قطاع البناء الناجم عن ارتفاع أسعار المنازل وانخفاض الطلب. إن حساسية الأخشاب لتقلبات الطلب تجعلها مقياسًا اقتصاديًا موثوقًا به، مما يشير إلى أن ضغوط القدرة على تحمل التكاليف تؤدي إلى تدمير الطلب. قد يؤدي هذا التصحيح العضوي، وليس تدخل الاحتياطي الفيدرالي، في نهاية المطاف إلى دفع أسعار المساكن إلى الأسفل، وهي عملية يمكن أن توفر تخفيفًا للقدرة على تحمل التكاليف ولكن على حساب عدم الاستقرار الاقتصادي الأوسع نطاقًا.

>مؤسسة الإسكان الهشة

المخاطر تمتد إلى ما هو أبعد من المأوى. يغذي الإسكان بشكل مباشر ما بين 15 و18% من الناتج المحلي الإجمالي من خلال البناء وآثاره الاقتصادية المتتالية. إذا كان انهيار الخشب ينذر بانكماش أوسع نطاقًا، فإن التصحيح الذاتي للسوق من خلال تدمير الطلب يمكن أن يؤكد صحة موقف باول بأن الإصلاحات الهيكلية، وليس تخفيضات أسعار الفائدة، ضرورية لتحقيق الانتعاش المستدام. إن تركيز ترامب على باول يصرف الانتباه عن الحاجة الملحة لإيجاد حلول شاملة، تاركًا سوق الإسكان يتأرجح بين التكيف المؤلم والأزمة المطولة.